Studio Lacinium - Amministrazione, Gestione, Mediazione e Consulenza Condominiale e immobiliare Crotone

Lo Studio Lacinium informa clienti e visitatori che è possibile prendere visione del tariffario e degli orari dello stesso.

La Ristrutturazione	Manutenzione Marciapiede	(2)
La Ristrutturazione
Lacinium > 18-October-2012		17:43:18

L'amministratore	Salvataggi PIGC	(1)
L'amministratore
Lacinium > 4-October-2012		15:02:04

Il Regolamento Condominiale	Buon natale	(1)
Il Regolamento Condominiale
Lacinium > 21-September-2012		16:16:21

Il Regolamento Condominiale	Regolamento	(1)
Il Regolamento Condominiale
Lacinium > 18-September-2012		18:10:18

Dettagli: Scritto da Lacinium; Categoria: Non categorizzato; Pubblicato: 02 Gennaio 2015; Visite: 3039

IMMOBILIARE CHI SIAMO

Lacinium Immobiliare è un' agenzia immobiliare che guarda al futuro e che, per questo, ha deciso di operare in Internet. E' proprio attraverso questo strumento che noi della Lacinium Immobiliare vogliamo soddisfare maggiormente i nostri clienti, entrando direttamente nelle loro case, con quella serietà e competenza che da sempre ci accompagna. Abbiamo selezionato, per voi, le migliori delle nostre proposte, concentrandoci, per ora, sulle strutture della splendida regione CALABRIA in modo da fornirvi una più precisa e ampia possibilità di scelta. All'interno del nostro sito troverete quindi i migliori appartamenti, le più belle ville, i casali più tipici; inoltre nei nostri uffici vi attende personale altamente qualificato che sarà a vostra disposizione per fornirvi tutte le informazioni di cui avrete bisogno e che vi seguirà, nella ricerca della soluzione di vostro maggiore gradimento.

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Dettagli: Scritto da Lacinium; Categoria: Non categorizzato; Pubblicato: 02 Gennaio 2015; Visite: 3902

CODICE CIVILE ARTICOLI CONDOMINIO E DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE E TRANSITORIE

CODICE CIVILE

TITOLO VII
DELLA COMUNIONE
CAPO I
Artt. 1100-1116 c.c.
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104).

Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell' art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (att. 63).

Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (att. 68 e seguenti).

Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell' art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).

Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall' art. 1137.

Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1110).

Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede (att. 66):
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell' art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini (1105).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109).
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e seguenti, 155)
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell' art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell 'art. 1129 (att. 71). Esso può essere impugnato a norma dell' art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att. 72, 155).

Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo (att. 156) si osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).

DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE E TRANSITORIE

Art. 61
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell' art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.

Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (Cod. Civ. 1123), l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (Cod. Proc. Civ. 642).
Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo (Cod. Civ. 1292 e seguenti), al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora (Cod. Civ. 1219) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

Art. 64
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell' art. 1129 e dall'ultimo comma dell' art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione (Cod. Proc. Civ. 137).

Art. 65
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell' art. 80 Cod. Proc. Civ.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Art. 66
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Art. 67
Ogni condòmino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Art. 68
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o przioni di piano.

Art. 70
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Art. 71
Il registro indicato dal 4° comma dell'art. 1129 e dal 3° comma dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Art. 72
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63 , 66 , 67 e 69 .

Dettagli: Scritto da Lacinium; Categoria: Non categorizzato; Pubblicato: 02 Gennaio 2015; Visite: 3797

ANACI

(Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari)

CODICE DI CONDOTTA PROFESSIONALE

DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO ADERENTI AD ANACI

PREMESSA

ANACI, è un’associazione, con sede in Roma, alla quale aderiscono Amministratori condominiali su tutto il territorio nazionale. ANACI svolge, per i propri iscritti, attività di formazione ed aggiornamento, organizzazione di convegni, seminari di studio ed attività didattiche. ANACI opera per il miglioramento costante del servizio reso al cliente, assicura i propri associati con una polizza per la responsabilità civile ed è stata artefice della norma UNI 10801:1998 sulla certificazione delle competenze degli Amministratori immobiliari; ha, inoltre, elaborato le LineeGuida per la certificazione di sistema ai sensi della norma ISO UNI EN 9001:2008.

La sede nazionale ANACI sita in Roma, Via Cola di Rienzo, 212 ha ottenuto, in data 11/12/2012, la certificazione, da parte dell’organismo di certificazione TUV Italia, ai sensi della norma UNI EN ISO 9001:2008 (certificato n. 5010011642).

VISTI:

A) gli artt. 27 bis e s.s. del Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del consumo);

B) la legge n. 4 del 14 gennaio 2013, recante “Disposizioni in materia di professioni non organizzate” (pubblicata in G.U. n. 22 del 26 gennaio 2013);

C) la legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”;

D) il Decreto Legislativo 16 gennaio 2013, n. 13 recante “Definizione delle normegenerali e dei livelliessenziali delle prestazioni pe l'individuazione evalidazione degli apprendimenti non formali e informali e degli standard minimi di servizio del sistema nazionale di certificazione delle competenze, a norma dell'articolo 4, commi 58 e 68, della legge 28 giugno 2012, n.92” (G.U. n. 39 del 15/2/2013) che istituisce un Sistema nazionale di certificazione delle competenze, in attuazione della riforma del mercato del lavoro (c.d.Legge “Fornero”) in riferimento, previsto nell’art. 2, c. 1, lett. f), alle “professioni non organizzate in ordini o collegi”;

E) il Protocollo d’intesa sottoscritto in data 23 giugno 2011 tra ANACI e le associazioni dei consumatori;

F) lo Statuto nazionale, il Regolamento, il Codice deontologico ed il Regolamento d’uso del marchio [trasfuso nel Regolamento generale].

CONSIDERATO CHE

Il Codice di condotta costituisce la modalità di presentazione del professionista Amministratore condominiale ed immobiliare sul mercato italiano ed europeo e rappresenta da un lato un’occasione di raccolta di best practices già esistenti, dall’altro un modello per interventi innovativi sul piano professionale ed aziendale rappresentando, inoltre, un vero e proprio “biglietto da visita” per l’Amministratore che lo adotta e che si conforma alle regole ivi previste.
Le norme del Codice del consumo, collegano il Codice di condotta ai più generali principi sulla responsabilità sociale di impresa con previsioni di comunicazioni sia agli operatori del settore interessato sia, in via preventiva, agli utenti.
Il comma 2 dell'art. 5 della legge n. 4/2013 prevede che le associazioni possano autorizzare i propri associati ad utilizzare il riferimento all'iscrizione all'associazione quale marchio o attestato di qualità dei propri servizi. Tale possibilità è subordinata, ad un più stringente obbligo d'informazione a carico dell'associazione stessa che deve essere esteso, tra altri elementi, al codice di condotta.
La legge n. 4 del 14 gennaio 2013, consente ad ANACI di promuovere una serie di azioni indirizzate ai propri associati tra cui la formazione permanente, i codici di condotta professionale, l'uso di marchi associativi, la certificazione delle competenze, le sanzioni disciplinari, gli sportelli di riferimento per la tutela dei clienti.
Il Codice del consumo, all’articolo 27-bis, prevede oneri di comunicazione che si completano con le previsioni di cui all’articolo 27-quater in base al quale, per favorire le adesioni al Codice di condotta, sia l’Autorità garante della concorrenza e del mercato, sia i soggetti che operano in base a un codice di condotta, comunicano periodicamente al Ministero dello Sviluppo economico “le decisioni adottate ai sensi della disciplina in materia di pratiche commerciali scorrette”. Accanto ai predetti oneri di comunicazione vi è il corrispondente obbligo di divulgazione da parte del Ministero.
La legge n. 4 del 14 gennaio 2013 prevede analoghi oneri di comunicazione.
Tra ANACI e le associazioni dei consumatori è stato sottoscritto, in data 23 giugno 2013, il Protocollo d’intesa che prevede, tra molte altre cose, l’avvio sul territorio di sportelli di riferimento per il cittadino consumatore ed utente con funzioni di conciliazione paritetica e di informazione sull’attività professionale degli amministratori ANACI.
E’ intendimento di ANACI adottare, per tutti i suoi associati, un Codice di condotta professionale che, ai sensi della suddetta legge 4/2013 e delle collegate norme del Codice del consumo, definisca gli impegni degli Amministratori di condominio nei confronti degli utenti e delle altre associazioni professionali.

Tanto premesso e considerato l’associazione ANACI adotta il seguente Codice di condotta professionale redatto in lingua italiana ed inglese ai sensi dell’art. 27bis, comma 2, d. lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo)

SEZIONE 1

GENERALITÀ

Il “Codice di condotta professionale ANACI” (da qui in avanti indicato come “Codice”) è elaborato e adottato da ANACI (Associazione nazionale amministratori condominiali ed immobiliari) al fine di promuovere un alto livello di professionalità nel settore delle amministrazioni condominiali ed immobiliari. Il Codice, nell'ambito di un programma di promozione della Qualità e della trasparenza nei rapporti con gli utenti, stabilisce gli impegni degli Amministratori condominiali ed immobiliari aderenti ad ANACI ed i diritti dei clienti in merito alla fornitura del servizio di amministrazione condominiale su tutto il territorio nazionale.

Le norme del presente Codice forniscono a tutti gli Amministratori iscritti all'ANACI precise regole di comportamentosia nella fase dell’acquisizione del cliente da parte del professionista sia nel corso del rapporto professionale.

L’adesione al presente Codice consente agli amministratori condominiali di utilizzare il marchio “ANACI” di cui è proprietaria ANACI, depositato presso Camera di Commercio di Roma, previa adesione al Regolamento sull’uso del marchio collettivo ANACI.

Con il presente Codice ANACI intende, inoltre, responsabilizzare tutti coloro che sono impegnati nelle amministrazioni condominiali e immobiliari, nonché dettare precise regole per lo svolgimento dell’attività concorrenziale dei professionisti ANACI nell’ambito di mercato delle amministrazioni condominiali e immobiliari.

Il presente Codice garantisce impegni e standard nella prestazione del servizio di amministrazione condominiale comunicandoli all'opinione pubblica ed agli interlocutori pubblicie privati.

Il Codice fornisce tutte le informazioni utili per inoltrare segnalazioni, proposte, richieste di chiarimento e reclami e fornisce alcuni standard del servizio come la continuità, la regolarità e la tempestività degli interventi.

Il Codice, ai sensi dell’art. 27bis, comma 3, d. lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo) garantisce la protezione dei minori ed il rispetto della dignità umana.

Il Codice è comunicato al Ministero dello Sviluppo Economico ai sensi del su menzionato art. 27 quater del CodicedelConsumo e della legge n. 4/2013 unitamente all’elenco degli amministratori aderenti.

1.1 Ambito

Il Codice contiene principi di condotta per gli Amministratori condominiali e immobiliari. Tutti gli associati, ai sensi del presente Codice, devono scrupolosamente conformarsi ai principi della leale concorrenza, particolarmente rispetto a:

- rapporti con gli Utenti;

- rapporti con le Imprese;

- rapporti fra i Soci dell’Associazione e di altre associazioni;

- rapporti con i colleghi.

1.2 Definizioni

Ai fini del presente Codice:

Il termine “Amministratore” indica il soggetto professionista che fornisce servizi di amministrazione condominiale e immobiliare e che aderisce al presente Codice.

Il termine “Consumatoreed Utente” indica qualsiasi soggetto che acquisti un servizio per uso o consumo privato e comunque per scopi estranei al suo mestiere, attività o professione; con il termine “consumatore ed utente” si indica anche il “condominio” inteso quale enteprivo di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti.

Il termine “Associazione” indica l’Associazione nazionale amministratori condominiali ed immobiliari ANACI.

Il termine “Amministratore del Codice” indica una persona, un ente o un organismo indipendente nominato da ANACI per verificare che gli amministratori di condominio aderenti osservino il Codice, per risolvere eventuali controversie ed irrogare eventuali sanzioni.

1.3 Utilizzazion edell’attestato di iscrizione e del marchio associativo da parte degli amministratori di condominio ANACI

Gli amministratori aderenti ad ANACI sono autorizzati ad utilizzare l’attestato di iscrizione ed il marchio ANACI soltanto con l’adesione al presente Codice e dal Regolamento d’uso del marchio collettivo.

1.4 Obblighi di informazione all’utenza

Ai sensi dell’art. 27bis, comma 5, del d. lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo) gli amministratori aderenti ad ANACI si impegnano ad informare preventivamente la clientela dell’esistenza del presente Codice, dei suoi contenuti e dell’adesione allo stesso.

1.5 Principi fondamentali

I servizi forniti dagli amministratori all’utenza sono svolti nel rispetto dei principi di chiarezza e trasparenza, eguaglianza, imparzialità, continuità, partecipazione, efficienza ed efficacia. L'amministratore garantisce, inoltre, di gestire con particolare attenzione i soggetti diversamente abili, gli anziani e in genere i cittadini appartenenti alle fasce sociali cosiddette deboli.

1.5 Eguaglianza

I servizi sono erogati senza discriminazioni, a prescindere da: sesso, razza, lingua, religione, opinioni politiche.

1.6 Imparzialità

Nei comportamenti verso i clienti l'amministratore si attiene a principi di obiettività, neutralità e imparzialità.

1.7 Continuità

L'Amministratore si impegna ad erogare ai clienti servizi regolari, continui, senza interruzioni, nell’ambito di una predeterminata disponibilità dello studio dell’Amministratore, con orari giornalieri per la disponibilità telefonica e la ricezione dei clienti. L'interruzione del servizio potrà avvenire soltanto a seguito di eventi imprevedibili ed indipendenti dalla volontà dell'Amministratore che si impegna a ridurre al minimo eventuali disservizi.

SEZIONE2

RAPPORTI DEGLI AMMINISTRATORI CON GLI UTENTI

Scopo della presente sezione è di conseguire la soddisfazione e la tutela degli utenti, la promozione di una concorrenza leale nel contesto di mercato delle amministrazioni condominiali ed immobiliari, la cura dell’immagine pubblica degli Amministratori condominiali e la qualità del servizio offerto.

2.1 Pratiche vietate

Gli Amministratori di condominio si impegnano a svolgere ed a promuovere la propria attività attenendosi al rispetto dei principi di correttezza e trasparenza; non devono quindi usare, nei confronti degli utenti, condotte fuorvianti, ingannevoli o sleali.

2.2 Identificazione e informazioni

Fin dai primi contatti con gli utenti, gli Amministratori ANACI devono identificare se stessi e informare in ordine all’adesione ad ANACI.

Essi, inoltre, devono fornire le seguenti informazioni:

1. le principali caratteristiche del servizio offerto;

2. il compenso richiesto per lo svolgimento del proprio incarico;

3. le spese rimborsabili, se ve ne sono;

4. i termini di pagamento del compenso.

Le informazioni agli utenti devono essere fornite in modo chiaro e comprensibile, tenendo conto dei principi di buona fede e correttezza affinché gli stessi possano capire esattamente la natura di ciò che gli si offre e fin dove si impegnano con il conferimento dell’incarico.

2.3 Presentazione del servizio

Gli Amministratori, ove presenti in assemblea, devono assistere con diligenza l’utente nella valutazione della natura dell’offerta e dare il tempo sufficiente per valutare attentamente l’offerta.

Il materiale promozionale o le offerte inviate per posta o consegnate in qualsivoglia modalità non devono contenere descrizioni, affermazioni o illustrazioni del servizio che siano ingannevoli o fuorvianti o aggressive.

2.4 Promesse verbali

Gli amministratori non devono fare, nel corso dei contatti con l’utente, dichiarazioni che, direttamente o implicitamente, a causa di omissioni, ambiguità o esagerazioni, possano ingannare lo stesso sui termini dell’offerta.

2.5 Correttezza ed onestà

Gli Amministratori non devono abusare della fiducia del singolo utente, devono tenere conto della eventuale mancanza di esperienza, dell’età, dello stato di salute, della scarsa conoscenza della lingua.

2.6 Confronti e denigrazioni

Gli Amministratori di condominio devono astenersi, nello svolgimento degli incarichi, dall’usare espressioni che tendano a confrontare il servizio offerto con quello di altri professionisti in modo fuorviante o che siano comunque incompatibili con i principi della leale concorrenza.

Eventuali confronti possono essere esclusivamente fondati su caratteristiche del servizio offerto oppure sui servizi aggiuntivi che eventualmente l’Amministratore intenda offrire. Gli Amministratori non devono denigrare altri colleghi né direttamente né implicitamente, non devono approfittare disonestamente del buon nome di cui godono il marchio e i simboli di ANACI.

2.7 Modalità delle comunicazioni alla clientela e degli interventi in ambito condominiale.

Gli Amministratori di condominio devono assicurare che i contatti personali, telefonici vengano eseguiti in modo e in orari ragionevoli per evitare che risultino invadenti e pregiudizievoli alla quiete condominiale. Devono, inoltre, trovare accordi con le ditte appaltatrici e con gli erogatori dei servizi affinchè ogni tipo di intervento in ambito condominiale avvenga con modalità tali da arrecare il minimo disturbo all’utenza.

2.8 Reclami

Nel caso in cui un utente formuli rilievi scritti in ordine al comportamento dell’Amministratore di condominio quest’ultimo dovrà subito indagare e prendere le misure necessarie per correggere quanto di anomalo dovesse risultare dall’indagine. L’Amministratore si impegna a fornire risposta scritta entro 20 (venti) giorni ai reclami scritti che non abbiano carattere palesemente pretestuoso.

2.9 Preventivo

All’atto della nomina, l’Amministratore deve presentare, per l’approvazione dell’assemblea condominiale, un preventivo/offerta nel quale evidenziare con precisione il compenso complessivo previsto, avendo cura di indicare con chiarezza le prestazioni ed i relativi compensi.

2.10 Assicurazione

L’Amministratore deve essere assicurato contro i rischi professionali R.C. del suo incarico.

A tale scopo assolve anche la sola assicurazione stipulata da ANACI.

2.11 Cessazione dell’incarico professionale

In occasione della sostituzione nell’incarico, l’Amministratore dimissionario o revocato si deve attivare per consegnare senza indugio al nuovo incaricato tutta la documentazione condominiale. A tal fine, deve opportunamente strutturare l’organizzazione del suo ufficio con particolare riferimento alle procedure di registrazione dei conti e di conservazione dei documenti

2.12 Verifiche a cura dell’Amministratore

L’Amministratore deve accertarsi dell’esistenza del regolamento condominiale e delle relative tabelle millesimali, se possibile, documentandone la provenienza (deposito notarile o delibera assembleare). Ove il regolamento non esista ed il numero dei condomini sia superiore a dieci, l’amministratore deve proporne la formazione.

L’Amministratore deve verificare, inoltre, nel più breve tempo possibile l’esistenza delle certificazioni tecniche degli impianti esistenti nell’immobile e, se del caso, proporre all’assemblea di provvedere.

2.13 Modalità di predisposizione dell’anagrafe dei partecipanti al condominio

L’Amministratore, nei termini di legge, sollecita la dovuta collaborazione dei condomini, ai fini della tenuta e dell’aggiornamento dell’anagrafe dei partecipanti al condominio richiedendo agli stessi le dovute informazioni relative ai diritti reali sull'immobile quali la proprietà, comproprietà, usufrutto, uso, abitazione od altri diritti reali, al fine di effettuare una corretta convocazione di tutti gli aventi diritto.

2.14 Rendiconto e contocorrente

L’Amministratore deve presentare all’assemblea, per l’approvazione, il rendiconto della gestione annuale conclusa nei termini previsti dal regolamento di condominio e, in caso di mancata previsione, comunque non oltre il termine di legge dalla scadenza dell’esercizio finanziario.

Copia di un estratto del rendiconto e del riparto può essere inviata per conoscenza agli inquilini, se espressamente richiesto dai condomini-locatori.

L’Amministratore deve consentire, secondo i termini di legge, la consultazione e l’estrazione delle copie del conto corrente condominiale. Deve altresì consentire la consulatazione del rendiconto e del relativo riparto nei termini di legge.

2.15 Informatizzazione

L’Amministratore, al fine di garantire una migliore qualità del servizio, deve dotare la sua contabilità degli opportuni strumenti di tipo informatico con possibili collegamenti con il conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

2.16 Conservazione della documentazione

Tutta la documentazione condominiale deve essere sempre disponibile presso l’amministratore per eventuali verifiche da parte dei condomini. Su richiesta devono essere rilasciate copie dei singoli documenti a spese dell’interessato, compreso l’elenco dei condomini con i loro indirizzi.

2.17 Lavori di manutenzione

L’amministratore, in occasione dell’effettuazione di opere di manutenzione dell’edificio, deve favorire la presentazione di preventivi da parte dei condomini.

Nel caso di operazioni di rilevante entità, deve proporre all'assemblea di affidare ad un professionista abilitato l'incarico di predisporre uno specifico capitolato delle opere al fine di una più consapevole approvazione da parte dell’assemblea e della suddetta presentazione dei preventivi da parte dei condomini.

2.18 Obbligo di formazione

L’Amministratore ha l’obbligo di seguire corsi o convegni di formazione ed aggiornamento e conseguire i crediti formativi previsti e disciplinati dall’Associazione e dalle norme vigenti.

2.19 Risoluzione delle controversie tra condomini

L’Amministratore suggerisce, ove possibile ed eventualmente a seguito di delibera assembleare, di utilizzare, per la risoluzione delle controversie tra condomini e tra condomini e condominio, strumenti alternativi al ricorso all’autorità giurisdizionale facendo ricorso anche a quanto previsto dalla legge in tema di mediazione nonché alle previsioni del Protocollo d’intesa tra ANACI ed Associazioni dei consumatori del 2011.

2.20 Trasferimento delle proprietà comuni

L’amministratore, in occasione del trasferimento delle proprietà comuni facenti parte del condominio, deve collaborare con il notaio incaricato del rogito ispirandosi ai principi della convenzione ANACI/Consiglio Nazionale del Notariato.

2.21 Partecipazione

L'Amministratore garantisce al cliente, anche attraverso l’utilizzazione di strumenti informatici:

1. di essere informato sul servizio condominiale;

2. di verificare, le ragioni di un eventuale disservizio condominiale;

3. di poter effettuare suggerimenti per il miglioramento del servizio.

SEZIONE3

RAPPORTI FRA AMMINISTRATORI E FRA AMMINISTRATORI ED ASSOCIAZIONE

3.1 Principi

Gli Amministratori di condominio aderenti ad ANACI devono comportarsi lealmente nei reciproci rapporti. Pertanto, si obbligano ad evitare azioni, attività o comportamenti idonei a causare un danno anche di immagine ad un altro amministratore sia direttamente sia attraverso propri incaricati.

3.2 Denigrazione

Gli amministratori non devono denigrare il servizio offerto da altro professionista o l’operato di suoi incaricati.

3.3 Solidarietà associativa

Gli Amministratori di condominio si impegnano a fornire in sede associativa tutte le indicazioni utili alla tutela dell’immagine di ANACI e dell’intera categoria. Gli Amministratori di condominio si adoperano per assumere posizioni comuni di fronte a problemi associativi insorti nell’ambito della categoria, impegnandosi in particolare a consultare preventivamente gli organi associativi per le iniziative che possano incidere o interferire con l’attività istituzionale dell’associazione.

SEZIONE4

APPLICAZIONE DEL CODICE

4.1 Responsabilità dell’Associazione

L’Associazione ha la piena responsabilità dell’osservanza e del rispetto del Codice.

4.2 Amministratore del Codice

Viene nominato quale Amministratore del Codice il Comitato di gestione con il compito di controllare, mediante azioni appropriate, il rispetto del Codice da parte degli associati.

Il Comitato di Gestione è così composto:

- Presidente ANACI, o un suo delegato, che è anche il Presidente del Comitato di Gestione;

- Presidente, o un suo delegato, di un’associazione di consumatori;

- un giurista esperto designato in accordo tra ANACI e associazioni dei consumatori;

- 2 componenti designati dalla Giunta ANACI;

- 2 componenti designati dall’associazione dei consumatori.

Le riunioni del Comitato di gestione possono tenersi anche a mezzo di strumenti telematici.

L’Amministratore del Codice interviene per risolvere eventuali controversie insorte per infrazione al Codice. Deve, inoltre, redigere un rapporto annuale sulla gestione del Codice stesso.

Proposta 1:

demandare tutto al Collegio dei probiviri ANACI

Proposta 2:

configurare un Comitato di gestione composto da rappresentanti ANACI in maggioranza e con la partecipazione in minoranza di soggetti del tutto esterni ad ANACI (es.: UPPI, Associazioni di consumatori, associazioni di volontariato ecc.).

4.3 Azioni correttive

Azioni correttive devono essere realizzate dagli associati, anche su indicazione di ANACI o dell’AmministratoredelCodice.

4.4 Trattamento dei reclami

Gli Amministratori ANACI e l’AmministratoredelCodice devono, per il trattamento dei reclami e nello stabilire le conseguenti azioni correttive, operare secondo i criteri previsti dall’apposita procedura contenuta nello statuto e nel regolamento ANACI e da quanto previsto nel presente Codice.

4.5 Pubblicazione

Il presente Codice, redatto in lingua inglese ed italiana, è reso pubblico da ANACI che si impegna a diffonderlo gratuitamente nel modo più ampio possibile ed è, inoltre, comunicato al Ministero dello Sviluppo Economico.

SEZIONE5

SANZIONI E DISPOSIZIONI FINALI

5.1 Violazione del Codice

Nel caso di comportamento in violazione del presente Codice, posto in essere da un Amministratore anche attraverso suoi incaricati, dovrà farsi ricorso al Comitato di gestione.

In caso di azioni, attività o comportamenti in violazione del Codice, posti in essere da un Amministratore, anche attraverso suoi incaricati, il Comitato di gestione adotterà i provvedimenti di cui ai punti seguenti.

5.2 Procedura

Il Comitato di gestione comunica la violazione all’Amministratore coinvolto il quale avrà un termine non inferiore a 30 giorni per elaborare le proprie difese e dovrà comunque essere sentito personalmente qualora ne faccia richiesta.

Il Comitato di gestione dovrà assicurare il contraddittorio secondo una procedura che sarà stabilita di volta in volta e dovrà essere comunque idonea a garantire alle parti il diritto di difesa. Qualora la violazione risulti fondata il Comitato di gestione comunica al responsabile l’azione di rimedio decisa e l’eventuale applicazione delle sanzioni.

5.3 Richiamo

Qualora un Amministratore violi per la prima volta il Codice sarà espressamente richiamato per iscritto, salvo casi di particolare gravità nei quali possono applicarsi direttamente le sanzioni di cui ai punti seguenti.

5.4 Censura

Qualora l’Amministratore richiamato persista nel comportamento vietato o violi per la seconda volta il Codice, il Comitato di gestione potrà comminare la sanzione della censura e una sanzione pecuniaria da Euro 1.000,00 ad Euro 5.000,00 da destinarsi ad attività didattiche, di studio, di formazione o ad altre attività promozionali di ANACI.

5.5 Esclusione

Qualora l’Amministratore censurato persista nel comportamento vietato o violi per la terza volta il Codice, il Comitato di gestione potrà, oltre alla predetta sanzione pecuniaria per un importo non inferiore ad Euro 5.000,00, deferire l’associato al Collegio nazionale dei probiviri ANACI proponendone l’esclusione dall’associazione.

Dettagli: Scritto da Lacinium; Categoria: Non categorizzato; Pubblicato: 02 Gennaio 2015; Visite: 3281

CODICE DEONTOLOGICO

Principii deontologici dell'amministratore di condominio

Titolo I
PRINCIPII GENERALI

Articolo 1

L'amministratore di condominio deve conformare la propria condotta professionale ai principii di probità, lealtà e fedeltà.

Articolo 2

L'amministratore deve curare costantemente l'aggiornamento della propria preparazione professio-nale mediante l'acquisizione di specifiche conoscenze in tutte le materie che la riguardano.

Titolo II
RAPPORTI CON I CONDÒMINI

Articolo 3

L'amministratore deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall'assemblea condominiale che lo ha nominato, svolgendo con correttezza e competenza le funzioni che gli sono assegnate ed evitando che, nel suo operato, si generi un conflitto d'interessi.

Articolo 4

Nell'esercizio dell'attività professionale l'amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in materia di protezione dei dati personali (D.lgs. 30/6/2003, n. 196) e alla conservazione, con ogni cu-ra, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del condominio, che abbia redatto o ac-quisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell'incarico.

Articolo 5

L'amministratore nell'ambito dello svolgimento delle sue funzioni al fine di tutelare gli interessi dei condòmini deve, tra l'altro¹:
a) curare con diligenza la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di conta-bilità e dell'anagrafe condominiale;
b) provvedere all'invio dei verbali di assemblea sia agli assenti che ai presenti con la massima sollecitudine;
c) aprire un conto corrente bancario o postale separato per ciascun condominio amministrato;
d) informare i condòmini con la massima urgenza di qualsiasi azione giudiziale promossa da o contro il condominio;
e) provvedere, anche mediante il ricorso a specifiche forme assicurative, affinché i condòmini siano tutelati con riguardo ai rischi connessi all'esercizio della sua attività professionale.

Titolo III
RAPPORTI CON GLI AMMINISTRATORI

Articolo 6

L'amministratore, nei rapporti con gli altri amministratori, deve comportarsi secondo principii di correttezza e reciproco rispetto, e dovrà astenersi da ogni azione diretta a provocare danni ingiusti.

Articolo 7

E' fatto divieto all'amministratore di svolgere, in qualsivoglia forma, concorrenza sleale; in partico-lare gli è vietato di sostituirsi ad un collega senza averlo previamente avvertito ed avere avuto noti-zia della definizione dei rapporti fra questi ed il condominio.

Articolo 8

L'amministratore che subentri nell'incarico ad un collega deve agire nei suoi confronti con la mas-sima obiettività, richiedendogli sempre i necessari chiarimenti; allo stesso modo l'amministratore che abbia esaurito il mandato è tenuto a fornire al collega subentrante la necessaria collaborazione nel chiarire e nel risolvere i rapporti pregressi ed a fornirgli la documentazione relativa a detti rap-porti, nonché quella prevista dall'articolo 4.

Titolo IV
DISPOSIZIONI FINALI

Articolo 9

L'amministratore non può avere interessi in imprese produttrici o commerciali che svolgano attività al servizio del soggetto amministrato, né può percepire, oltre a quelli stabiliti dall'assemblea con-dominiale, ulteriori compensi da terzi o trarre altrimenti vantaggio in relazione agli atti compiuti in esecuzione del mandato conferitogli.

Articolo 10

E' fatto obbligo all'amministratore di rinunciare al mandato qualora il condominio deliberi di intra-prendere azioni in pregiudizio ai terzi palesemente temerarie o contrarie alle leggi o ai regolamenti. Parimenti deve rinunciare al mandato ogni qualvolta vengano da lui pretesi comportamenti od azio-ni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione e/o con la dignità ed onorabilità profes-sionale.

¹SI TRATTA DI UN ELENCO, ESEMPLIFICATIVO E NON ESAUSTIVO, DELLE ATTIVITÀ CHE DEVE SVOLGERE L'AMMINISTRATORE.

A cura del Coordinamento condominiale Confedilizia

Dettagli: Scritto da Lacinium; Categoria: Non categorizzato; Pubblicato: 02 Gennaio 2015; Visite: 3133

SCELTA DELL' AMMINISTRATORE

Amministratore condominiale: come sceglierlo

Come riconoscere un amministratore di condominio corretto.

La scelta dell'Amministratore deve essere oculata.
La cautela di preferire un iscritto a un'associazione di categoria é già qualcosa, ma non basta: nemmeno gli albi professionali tutelano dagli imbroglioni.

E' un bene informarsi presso altri condomini dove il candidato lavora già e diffidare di chi chiede un compenso irrisorio: probabilmente si rifarà applicando tangenti ai fornitori o alle ditte che eseguono lavori edili.

L'amministratore corretto si riconosce dalla serietà della sua gestione:

Non impone la sua volontà nelle assemblee di condominio e nelle decisioni importanti, al massimo espone il suo punto di vista, e cercherebbe di far valutare la sua proposta... fatto ciò si rimetterebbe alla volontà dell'assemblea, salvo questa non sia in contrasto con leggi vigenti , in tal caso l'amministratore è pienamente legittimato a ritenere nulla l'assemblea, ed a diffidare i condomini dal proseguo di simili deliberazioni.
Alla scadenza del suo mandato si rimette in gioco e chiede ai condomini una riconferma esplicita. (Amministratori poco seri, la voce "riconferma amministratore" che di solito viene posta all'ordine del giorno nella convocazione, non la discutono nemmeno, la saltano completamente, dandola per scontata).
Accetta preventivi lavori portati dai condomini . (Gli amministratori poco seri e con tendenze tangentare, di solito non accettano preventivi lavori portati dai condomini e sai quale è la scusa? "Ma non conosco quella ditta, non ci ho mai lavorato insieme, non mi fido di affidare lavori a ditte con le quali non ho mai lavorato, la responsabilità dei lavori è mia, preferisco lavorare con ditte di mia fiducia"). Un comportamento simile dovrebbe farti venire la puzza sotto il naso.
Invita preventivi (un amministratore serio, non solo accetta preventivi dai condomini, ma anzi li invita ed esorta a far partecicare alla gara di appalto anche e sopratutto ditte di loro fiducia) se non lo facesse preoccupatevi seriamente...
Non Tollera scorciatoie diffidate di amministratori che non mettano in preventivo gli oneri gli adempimenti legali, quali mod. 770 o simili, che effettuano lavori senza fattura, e che non danno chiara visibilità alla loro gestione ( Mod. 770 e Fatture per i lavori, sono obbligatori , un amministratore serio non tollerebbe nemmeno per assurdo la proposta di un condomino di effettuare lavori senza regolare fattura).
Non tollera ritardi nei pagamenti delle rate spese condominiali; le spese condominiali hanno una scadenza regolare e costante, quindi il non pagamento delle rate condominiali implicherebbe che l'amministratore non possa far fronte alla gestione condominiale, (UN PROFESSIONISTA NON TOLLEREBBE MAI UNA SITUAZIONE SIMILE).
Si fa pagare, non sottopagare, se un amministratore si fà sottopagare, è perchè sta già vedendo il modo di "FREGARVI" durante il mandato... L'amministrazione seria di un condominio impone impiego di tempo e di risorse umane, ed il tempo e le risorse umane hanno un loro prezzo... (sarebbe sciocco da parte Vostra credere che un amministratore serio e professionista svenda la sua professione e professionalità).
Avvisa il condominio se vi sono diatribe o difficoltà legali, avvisa sempre il condominio prima di dare mandato, o nominare un legale, qualora per causa di forza maggiore o nell'assurdità dell'impellenza di nominare ul legale e dare relativo mandato, avvisa i condomini indicendo un assemblea condominiale urgente...
Non si assenta dalla vita condominiale Generalmente almeno ogni 2 mesi massimo 3 dovrebbe visitare personalmente il condominio, (non mandare i soliti collaboratori) onde poter meglio controllare le reali necessità dello stabile, e del condominio tutto...
Apre un conto corrente intestato al condominio e dà il rendiconto della sua gestione in modo chiaro e trasparente, (in deroga a tale circostanza, agisce diversamente solo se espressamente autorizzato dall'assemblea con ampia e larga maggioranza - LA QUASI TOTALITA' PER INTENDERCI ).

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